부동산 다운계약서, "세금 아끼자"는 말에 속으면 평생 후회합니다

 

 

"실제 가격보다 낮게만 써주시면 세금을 아낄 수 있어요."

부동산 거래 현장에서 이런 제안을 받으신 적 있나요? 매도인이 살짝 웃으며 건네는 이 말 한마디가 여러분의 인생을 송두리째 흔들 수 있습니다. 작은 절세 유혹에 넘어가는 순간, 수천만 원의 과태료는 물론 형사처벌까지 받을 수 있는 위험한 선택이 되거든요.

이 글에서는 매도인이 왜 다운계약서를 제안하는지, 이를 받아들였을 때 어떤 법적 책임을 져야 하는지, 그리고 왜 절대로 하면 안 되는지를 명확하게 알려드릴게요. 끝까지 읽으시면 "그냥 거절하는 게 답이구나"라는 확신을 가지실 수 있을 거예요.

 

 

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📑 목차

🔸 매도인은 왜 다운계약서를 제안할까요?
🔸 실거래가를 숨기면 어떤 문제가 생길까요?
🔸 법적 처벌은 어느 수준일까요?
🔸 과태료로 끝나지 않아요, 형사처벌까지 갑니다
🔸 결국 손해 보는 건 나예요

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1. 매도인은 왜 다운계약서를 제안할까요?

다운계약서란 실제 거래한 금액보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 불법 행위를 말해요. 예를 들어 실제로는 6억 원에 집을 팔았는데, 계약서에는 5억 원이라고 적는 거죠.

매도인 입장에서는 양도소득세를 줄이려는 목적이 가장 커요. 양도차익이 1억 원 줄어들면 그만큼 세금도 줄어들테니까요. 매수인 입장에서도 취득세가 낮아지니 서로 이득처럼 보이죠. 하지만 이건 명백한 세금 포탈 행위예요. 국가에 신고해야 할 금액을 거짓으로 신고하는 범죄 행위입니다.

"다들 이렇게 한다"거나 "조금만 낮춰도 수백만 원 아낄 수 있다"는 달콤한 말에 속으면 안 돼요. 그 순간의 선택이 평생 따라다니는 기록이 될 수 있거든요.

2. 실거래가를 숨기면 어떤 문제가 생길까요?

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조는 모든 부동산 거래를 실제 금액 그대로 신고하도록 명확히 규정하고 있어요. 거짓으로 신고하면 그 자체로 허위신고가 되어 최대 3천만 원의 과태료가 부과됩니다.

여기서 끝이 아니에요. 국세청은 거래 금액이 주변 시세와 맞지 않거나 의심스러우면 언제든 조사를 시작할 수 있어요. 계좌이체 내역, 중개사무소 기록, 전산 자료를 모두 추적해서 실제 거래 금액을 밝혀내죠. 적발되면 다운계약서로 인해 절세 효과는 사라지고, 오히려 가산세와 지연이자까지 물어야 합니다. 최대 40%의 과소신고 가산세는 기본이고, 탈세 정도가 심하면 형사고발까지 이어져요.

결국 세금을 아끼려다 더 많은 돈을 내야 하는 상황이 벌어지는 거예요.

3. 법적 처벌은 어느 수준일까요?

다운계약서는 단순 실수나 착오가 아니라 고의적인 탈세 행위로 분류돼요. 국세청과 국토교통부, 지방자치단체는 부동산 거래 데이터를 실시간으로 공유하며 감시하고 있어요. 따라서 "들키지만 않으면 괜찮겠지"라는 생각은 매우 위험합니다.

적발되면 세 가지 차원의 처벌을 받게 돼요.

첫째, 부동산 거래신고법 위반으로 최대 3천만 원의 과태료가 부과됩니다.

둘째, 국세기본법상 허위신고로 가산세와 추징금이 추가돼요.

셋째, 조세범처벌법에 따라 벌금형이나 징역형 같은 형사처벌을 받을 수 있습니다.

매도인만 처벌받는 게 아니에요. 매수인도 다운계약서 작성에 동의했다면 공범으로 간주되어 똑같이 처벌받을 수 있어요. "나는 몰랐다"거나 "매도인이 강요해서 어쩔 수 없었다"는 변명은 통하지 않습니다.

4. 과태료로 끝나지 않아요, 형사처벌까지 갑니다

많은 분들이 "과태료 정도만 내면 끝나겠지"라고 생각하시는데, 현실은 훨씬 가혹해요. 국토교통부 자료에 따르면 매년 수백 건의 허위 거래 신고가 적발되고 있으며, 이 중 상당수가 검찰에 송치되어 형사처벌을 받고 있습니다.

형사처벌을 받으면 전과 기록이 남게 되고, 향후 금융거래나 취업, 사업 등에서 불이익을 받을 수 있어요. 또한 부동산 거래 과정에서 받았던 각종 세금 감면 혜택이 모두 취소되고, 비과세 혜택도 박탈될 수 있습니다.

특히 나중에 해당 부동산을 다시 팔 때 문제가 더 커져요. 취득 금액이 낮게 기록되어 있으면 양도차익이 부풀려져서 세금이 훨씬 많이 나올 수 있거든요. 결국 단기적으로 아낀 세금보다 장기적으로 손해 보는 금액이 훨씬 큽니다.

5. 결국 손해 보는 건 나예요

다운계약서는 처음엔 이득처럼 보이지만 결국 자신에게 돌아오는 부메랑이에요. 일시적으로 세금을 줄일 수 있을지 몰라도, 적발되면 수천만 원의 과태료와 가산세, 그리고 형사처벌이라는 엄청난 리스크를 감수해야 합니다.

무엇보다 신뢰를 잃게 돼요.

한 번 허위 거래 기록이 남으면 향후 다른 거래에서도 의심을 받게 되고, 국세청 조사 대상에 오를 확률도 높아집니다. 과거 거래까지 소급해서 조사받을 수도 있어요.

"나도 알고 있었다"는 사실만으로도 공범이 됩니다.

부동산 거래는 단순한 금전 거래가 아니라 법적 책임이 따르는 엄중한 행위예요. 따라서 매도인이 다운계약서를 제안하더라도 단호하게 거절하고, 반드시 실제 거래 금액 그대로 신고해야 합니다.

✅ 핵심 정리

1️⃣ 다운계약서는 실거래가를 속이는 명백한 불법 행위입니다
2️⃣ 적발 시 과태료, 가산세, 형사처벌을 동시에 받을 수 있어요
3️⃣ 도인뿐 아니라 매수인도 공범으로 처벌받습니다
4️⃣ 단기 절세보다 정직한 실거래 신고가 최선의 선택이에요

💬 마무리하며

"세금 조금 아끼자"는 말에 넘어가는 순간, 여러분은 평생 후회할 선택을 하게 됩니다.

다운계약서는 절대 해서는 안 되는 명백한 탈세 행위예요. 당장의 이익보다 장기적인 안전을 선택하세요. 정상적인 거래만이 내 재산과 미래를 지키는 가장 확실한 방법입니다.